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,基础设施公募REITs申报进行时
时间:2021/1/5 19:58:40   来源:   作者:中建科信 浏览:

2020年成为公募REITs元年,经过长期制度铺垫和征询意见,相关配套监管措施加速落地。2008年以来,市场各方就在积极探索中国REITs的发展路径,多部门大力推动REITs发展,发展该市场的导向明确。2020年1月,北金所出台文件,为权益型REITs推出制定了具体操作规则。2020年4月发改委和证监会提出优先试点基础设施REITs后,交易所、证券业协会、基金业协会等加速出台配套实施细则,目前已经基本构建了申报、审批、尽调、发售、询价、上市、交易、运营、收购、信息披露、退市等系列流程的指引。

第一批公募REITs初步试点集中在国家重大战略区域的基础设施项目。根据发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》,公募REITs试点申报项目集中在京津冀、雄安新区、长江经济带、长江三角洲、粤港澳大湾区,主要行业包括仓储物流、交运、污水和固废处理、供水供热供电、数据中心、5G物联网、智慧城市等新基建领域,暂不涉及住宅和商业地产项目。截至12月初,首创股份、渤海水业、协鑫能源、沪杭甬高速、东湖高新、深圳地铁、海南发展等多家公司已披露了REITs项目进展,标的项目仍集中在污水处理、供电供热、交运、园区等传统基建领域。

试点项目限制严格,现金流指标是考核重点。试点项目对区域、行业与项目情况均有严格规定,满足条件的项目较为有限。而且在当前其他融资渠道同样顺畅且融资成本较低的环境下,资产持有者让渡优质股权的意愿有限。根据2020年9月6日发布的《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法(试行)》征求意见稿、《公开募集基础设施证券投资基金业务审核指引(试行)》,基础设施项目需满足近3年需整体盈利或经营性净现金流为正,不应依赖第三方补贴等非经常性收益。从目前了解到的情况看,参与答辩的项目,对于现金流、项目收益等方面是监管关重点。

中短期来看,发展公募 REITs 市场还有诸多障碍,除项目稀缺外,制度建设和人才引进是难点。除了底层优质项目稀缺外,公募 REITs 市场发展还存在诸多障碍:第一,制度建设亟需加速,双重征税难题待解,交易流程较长,做市商机制如何运行;第二,REITs 与传统的公募基金二级投 研文化存在很大的差别,专业中介机构、不动产资产管理人才培养均需要时间。当然,这也为公募基金突破发展瓶颈带来契机;第三,在实操中,对基金进行合理估值仍存难点。由于底层资产基础设施地域性较强,交易频率低,缺乏市价参考,对基金合理估值面临挑战。如果估值不当,将造成基金净值产生较大波动,对REITs的投资及交易产生影响。

从资产配置角度,抗风险且稳健收益的REITs产品具有一定的吸引力,为资产配置提供了新的品种。首先,REITs为投资不动产提供了标准化的公募产品,相较于直接持有不动产大大提高了投资组合的流动性。其次,公募REITs是风险介于“股”与“债”之间的品种,并且资产价格与股、债的相关性一般,抗通胀能力强,提供了一类新的配置资产。具体而言,基础设施REITs现金流的可预测性较高,投资回报体现出偏债的特性,除此之外,公募REITs可享受基础资产价值上行的红利,体现出了股的特性。因而,公募REITs流动性强、投资门槛低、安全性强、收益稳定的投资优势,可以帮助投资者完成长期投资、改善资产配置组合结构。

公募REITs对于银行、保险、基金有不同的积极意义。商业银行由于接近底层项目且投资基础设施REITS占用风险资本较低,或将成为主要投资人。一方面,从投资经验看,商业银行是基建行业最重要的资金提供方,具有参与基础设施REITs项目投资的经验和优势;另一方面,基础设施REITs的底层资产通常是已经进入稳定经营期的公共资产,具有风险低、收益稳定的特点,更加贴近商业银行自身的需求;最后,如果基础设施REITs按照资产证券化资产计提风险资本,商业银行表内企业信贷风险权重为75%-100%之间,而投资AA-评级以上ABS的风险权重为20%,因而投资基础设施REITs可有效降低商业银行的风险资本占用。此外,保险资金等长线资金也具有配置基础设施REITs的动力。由于基础设施REITs的投资回收期限较长,适合通过设计期限较长的产品,来满足保险资金等长线资金资产负债期限匹配的要求。险资对资产的流动性要求较低,偏好长期收益稳定类资产,与基础资产REITs经营期限长、现金流稳定、资产转让可能受限的特征较为契合。总体而言,基础设施REITs的推出或将为险资优化资产负债表期限和收益结构提供新的投资契机。最后,公募REITs将丰富公募基金产品线,提高公募基金运营能力,提升其市场竞争力。目前公募REITs产品的创立将丰富公募基金产品线,基金行业迎来新的发展机遇,由于项目管理的专业性要求较高,未来可能出现以 REITs 为特色的基金公司。同时,发展公募REITs和以往公募基金的投资管理有很大差异,对公司的人才储备、内控体系、研究、投决、合规都提出了较高的要求。

投资启示:1、监管推动基建REITs加速试点落地,新的投资品种在发行初期仍存在设计成本较高,运营管理难度大,税收优惠的法律设计等问题;2、长期来看,从资产配置角度,抗风险且稳健收益的REITs产品具有一定的吸引力,为资产配置提供了新的品种;3、REITs 产品可以看做类固收资产,符合保险、银行等诸多投资者的风险、收益要求,有助于为市场提供优质资产,丰富资本市场产品谱系,缓解债市资产荒压力,促进资管行业的蓬勃发展;4、基金行业迎来新的发展机遇,会否出现以 REITs 为特色的基金公司值得关注。


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